旧耐震基準はいつから？新耐震との違い・リスクと安全に住み続けるための対策

ご自宅や購入を検討している中古物件が「旧耐震基準」にあたるのか、不安を感じていませんか。結論からお伝えすると、旧耐震基準とは1981年（昭和56年）5月31日までに「建築確認」を受けた建物に適用されていた基準です。判別の決め手になるのは建物の完成日（竣工日）ではなく、あくまで建築確認を受けた日付である点に注意が必要です。

旧耐震基準の住まいには、地震時の安全面だけでなく、住宅ローン控除や地震保険といった経済面でも知っておくべき課題があります。一方で、適切な耐震診断と補強を行えば、これらの不安にしっかり備えることができます。この記事では、旧耐震基準の定義から新耐震基準との違い、具体的なリスク、そして今からできる対策までを順に整理します。読み終えるころには、ご自身の住まいについて「次に何をすべきか」が見えているはずです。

旧耐震基準とは？いつからいつまでの基準で、判別は「建築確認日」

旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日までに建築確認を受けた建物に適用されていた、地震に対する設計の基準です。翌6月1日からは現在の「新耐震基準」に切り替わりました。つまり「いつまでの基準か」と問われれば、答えは1981年5月31日までとなります。

「竣工日」ではなく「建築確認日」で見分ける

ここで最も注意したいのが、判別の基準日です。多くの方が建物の完成日（竣工日）で判断しがちですが、正しくは「建築確認を受けた日付」で見分けます。建築確認とは、建物を建てる前に、その設計が建築基準法などに適合しているかを役所や指定確認検査機関がチェックする手続きです。確認を受けてから実際に完成するまでには半年から1年程度かかることも多く、たとえば1981年春に建築確認を受けた建物が、完成は1982年になっているケースもあります。この場合、登記簿の新築年月日だけを見ると新耐震のように見えても、設計の中身は旧耐震、ということが起こり得ます。

自分の住まいが旧耐震かを確認する方法

ご自身の住まいがどちらにあたるかは、「建築確認済証」や「検査済証」に記載された交付日で確認できます。これらの書類が見当たらない場合は、建物のある市区町村の窓口で「建築確認台帳記載事項証明書」を取得すると、確認を受けた日付を調べられます。中古物件の購入を検討している段階であれば、売主や不動産会社に建築確認日がわかる書類の有無を早めに確認しておくと安心です。

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新耐震基準との決定的な違い―設計思想と過去の震災被害

旧耐震と新耐震の違いは、想定している地震の大きさと、「建物に何を求めるか」という設計思想そのものにあります。一言でいえば、旧耐震は中規模の地震を、新耐震は大規模の地震までを見据えた基準です。

想定する地震の大きさと設計思想の違い

旧耐震基準が主眼に置いていたのは、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能であるという点でした。つまり、ある程度の地震で大きく壊れない、という水準です。一方、新耐震基準は、震度5強程度の地震ではほとんど損傷せず、さらにごくまれにしか起きない大規模地震でも、倒壊・崩壊しないことを求めています。あわせて地盤調査も重視されるようになり、建物を支える地盤の確認まで含めて安全性を高める考え方へと進化しました。「壊れにくさ」だけでなく「大地震でも命を守る」という、より高い目標が設定されたわけです。

過去の大震災に表れた被害の差

この違いは、過去の大震災で被害の差としてはっきり表れています。国土交通省の資料によると、1995年の阪神・淡路大震災では、亡くなった方の多くが建物等の倒壊によるもので、被害は昭和56年以前に建てられた旧耐震基準の建物に集中していました。建物の被害状況を見ても、旧耐震基準の建物は大破以上（大破・倒壊・崩壊）の割合がおよそ3割に達したのに対し、新耐震基準の建物では1割弱にとどまったと報告されています。この教訓を受けて耐震改修促進法が制定され、国を挙げて建物の耐震化が進められてきました。基準の違いは、単なる数値の差ではなく、住まいの安全に直結するテーマだといえます。

出典：国土交通省「大規模地震による建築物等に係る被害について」

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旧耐震基準の物件が抱える経済的なデメリット

旧耐震基準の住まいには、耐震性能という物理面だけでなく、税制や保険、ローンといった経済面でも不利になりやすい側面があります。あらかじめ知っておくことで、購入や保有の判断材料にできます。

住宅ローン控除が受けにくくなる

まず影響が大きいのが、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）です。中古住宅でこの控除を受けるには、新耐震基準に適合していることが条件になります。2022年（令和4年）の税制改正により、登記簿上1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅は、適合しているとみなされ証明書なしで対象となりました。しかし、それ以前に建てられた旧耐震基準の住宅では、「耐震基準適合証明書」「建設住宅性能評価書（耐震等級1以上）」「既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書」のいずれかがないと、原則として控除を受けられません。

ローン審査・地震保険でも不利になりやすい

住宅ローンの審査でも、旧耐震物件は担保としての評価が低く見積もられたり、ローンの種類によっては技術基準を満たさず利用しにくかったりする場合があります。さらに地震保険では、新築年月日が1981年6月1日以降の建物を対象とする「建築年割引」が、旧耐震物件には原則として適用されません。ただし、耐震診断によって新耐震基準を満たすと認められれば「耐震診断割引」が適用される場合もあるため、あきらめずに確認する価値はあります。

これらは、購入時の価格の安さだけでは見えにくいコストです。中古物件を検討している方にとっては、物件価格そのものだけでなく、購入後の税制優遇や保険まで含めた総額で比べる視点が大切になります。とはいえ、いずれも「新耐震基準に相当することを証明できるか」が鍵になっており、次に紹介する診断と補強によって状況を改善できる余地があります。

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旧耐震基準の不安を解消する具体的な対策

ここからは前向きな話です。旧耐震基準の住まいでも、現状を正しく把握し、必要な補強を行えば、安心して住み続けることができます。手順は「診断 → 補強 → 証明」という流れで考えるとわかりやすいでしょう。

まずは「耐震診断」で現状を知る

最初の一歩は耐震診断です。これは、建物の図面や現地調査をもとに、今の耐震性能がどの程度かを専門家が評価するものです。診断を受けないまま補強を考えても、どこをどう直すべきかが定まりません。診断では建物の強さが数値（評点）として示され、補強が必要かどうか、どの程度補強すればよいかの目安が得られます。まずは住まいの「健康診断」として現状を知ることが、すべての出発点になります。

代表的な補強工事と費用の目安

診断の結果、補強が必要と判断された場合の代表的な工事が、壁の補強と屋根の軽量化です。壁の補強では、筋かいや構造用合板を使って耐力壁を増やし、地震の力に耐えられるようにします。あわせて、柱と梁、土台の接合部を金物で固める補強も効果的です。屋根の軽量化は、重い瓦などを軽い屋根材に葺き替える工事で、建物が軽くなることで地震の際に建物にかかる力が小さくなり、揺れに対して有利になります。費用は建物の状態によって幅がありますが、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協）の集計では、耐震補強工事の全国平均は167万円とされています。

自治体の補助制度を活用する

経済的なハードルを下げるうえで見逃せないのが、自治体の補助制度です。多くの市区町村では、耐震診断を無料または低額で受けられる仕組みや、補強工事に対する補助金が用意されています。補助の上限額や対象となる条件は自治体によって異なるため、お住まいの市区町村の窓口やウェブサイトで最新の内容を確認してください。あわせて、一定の要件を満たす耐震改修には所得税の控除（住宅耐震改修特別控除）や固定資産税の減額といった国の支援が用意されている場合もあります。

売却・減税の鍵となる「耐震基準適合証明書」

そして、補強の成果を形にするのが「耐震基準適合証明書」です。診断や補強の結果、新耐震基準に相当すると認められれば、この証明書を取得できます。証明書があれば、先ほど触れた住宅ローン控除の対象になるほか、売却時に「耐震性が確認された住まい」として買い手に安心を示せます。住み続ける場合にも、いざというときに売る場合にも、住まいの価値を支える一つの選択肢になります。

出典：木耐協（日本木造住宅耐震補強事業者協同組合）「耐震補強工事の方法」

国税庁「耐震改修工事をした場合（住宅耐震改修特別控除）」

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耐震を土台に、安心を高める「制震（制振）」という選択肢

地震対策は、建物そのものを丈夫にする「耐震」が土台です。旧耐震基準の住まいでは、まず耐震診断と補強で建物の強さを確保することが最優先で、これを抜きにして他の対策だけで足りるわけではありません。そのうえで、さらに安心を高める方法として「制震（制振）」という考え方があります。

揺れのエネルギーを吸収する「制震（制振）」

制震（制振）とは、建物に組み込んだ装置（制震ダンパー／制振ダンパー）によって、地震の揺れのエネルギーを吸収する技術です。耐震が「揺れに耐える」発想であるのに対し、制震（制振）は揺れのエネルギーそのものを吸収する役割を担います。

耐震改修のタイミングで制震（制振）を取り入れる

旧耐震の住まいをリフォーム（耐震改修）するタイミングは、制震（制振）を取り入れる好機でもあります。壁の内部に設置するタイプの制震ダンパー（制振ダンパー）であれば、耐震補強の工事とあわせて組み込むことができる場合もあり、土台となる耐震性に、揺れを吸収する備えを重ねられます。工事を別々に行うよりも効率よく進められる場合があるため、リフォームを計画する際は、あわせて検討してみる価値があります。

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新築・既存住宅におすすめの制震ダンパー（制振ダンパー）「MER SYSTEM」

まとめ：旧耐震基準の住まいは「診断と補強」で安心して住み続けられる

旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日までに建築確認を受けた建物に適用されていた基準で、判別は竣工日ではなく建築確認日が決め手になります。新耐震基準と比べて想定する地震が小さく、過去の大震災では被害が旧耐震の建物に集中したこと、また住宅ローン控除や地震保険などの経済面でも課題があることを見てきました。

それでも、過度に不安を抱える必要はありません。地震対策に完璧はありませんが、まずは耐震診断で現状を知り、必要な補強を行えば、大切な住まいに安心して住み続けることができます。耐震という土台を固めたうえで、揺れのエネルギーを吸収する制震（制振）を組み合わせれば、繰り返す揺れへの備えはさらに確かなものになります。ご自宅の地震対策や制震ダンパー（制振ダンパー）について詳しく知りたい方は、お気軽に資料をご請求ください。住まいの未来を、ご自身の判断で前向きに選んでいただければ幸いです。