長期優良住宅で後悔しないために｜よくある後悔ポイントと、耐震性能で押さえたい視点

長期優良住宅は、長く快適に住み続けられる住宅として国が認定する制度です。税制優遇や住宅ローン金利の優遇など多くのメリットがある一方で、インターネット上では「長期優良住宅にして後悔した」という声も見受けられます。

本記事では、購入を検討している方が後悔しないために知っておきたいポイントを、制度の基本から、よく挙げられる後悔ポイント、そして特に誤解されやすい「耐震性能」の考え方まで、客観的に整理します。長期優良住宅を選ぶ上での判断材料として、ご活用ください。

長期優良住宅とは？まず制度の基本を確認

まずは、長期優良住宅の制度概要を押さえておきましょう。制度の目的・基準・メリット・デメリットを正しく理解することが、後悔を減らす第一歩になります。

長期優良住宅とは（制度の目的）

長期優良住宅は、2009年6月に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、長期にわたって良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅として、所管行政庁から認定を受けた住宅を指します。

「建てては壊す」というスタイルから、「建てたものを長く大切に使う」という社会への転換を目指して整備された制度です。

（出典：国土交通省「長期優良住宅のページ」）

認定基準の主な内容

認定を受けるためには、以下のような項目で一定の基準を満たす必要があります。

• 耐震性：耐震等級2以上、または免震建築物であること
• 耐久性能（劣化対策）：数世代にわたって使用できる構造躯体であること
• 省エネルギー性：断熱等性能等級5以上、一次エネルギー消費量等級6
• 維持管理・更新の容易性：配管などの維持管理がしやすい設計であること
• 居住環境への配慮：地域の良好な景観形成や居住環境の維持に配慮していること
• 住戸面積：戸建ては75㎡以上など、一定の面積基準

これらは、住宅の質を多面的に評価する基準として設けられています。

（出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅認定制度の技術基準の概要について」）

主なメリット（税制優遇・金利優遇等）

長期優良住宅の認定を受けることで、次のような優遇が受けられます。

• 住宅ローン控除の借入限度額の上乗せ
• 登録免許税・不動産取得税・固定資産税の軽減
• 住宅ローン金利の優遇（フラット35Sなど）
• 地震保険料の割引（耐震等級2以上の場合）

長く住み続けることを前提とした制度であるため、税制面のサポートも手厚く設計されています。

「長期優良住宅にして後悔した」といわれるポイント

ここからは、実際に「後悔した」といわれやすいポイントを整理します。事前に知っておくことで、自分のケースに当てはまるかを冷静に検討できます。

申請・建築コストの負担

長期優良住宅の認定を受けるには、設計図書の作成や申請手数料、認定基準を満たすための建築コストの上乗せなど、通常の住宅より費用がかかる傾向があります。

「税制優遇でカバーできる」と思っていても、実際の優遇額と申請・建築コストの上乗せ分を比較すると、想定したほどのお得感を感じない場合があります。

定期点検・維持管理の義務

長期優良住宅は、認定後も定期的な点検・補修を行い、その記録を保管することが義務づけられています。点検を怠ったり、必要な補修を行わなかったりすると、認定が取り消される可能性もあります。

「家を建てたら終わり」ではなく、「長く住み続けるためのメンテナンスが必要」という前提を理解しておく必要があります。

設計上の制約

長期優良住宅の認定基準を満たすためには、構造や間取り、設備にいくつかの制約が伴います。例えば、住戸面積の下限（戸建ては75㎡以上）、配管の維持管理性、耐震等級などの条件があるため、「自由設計」の幅が一定の範囲内に収まることもあります。

設計の自由度を最優先したい方にとっては、この制約が後悔ポイントになる可能性があります。

想定していたメリットが生かせないケース

住宅ローン控除や固定資産税の軽減などのメリットは、収入や住宅価格、申請のタイミングによって実際の優遇額が変わります。「思っていたほど優遇がなかった」というケースもあります。

事前にシミュレーションを行い、自分のケースで具体的にどれくらいのメリットが期待できるかを確認しておくことが大切です。

見落とされがちな後悔ポイント｜「耐震性能」の誤解

ここからは、特に見落とされがちな後悔ポイントとして「耐震性能」を取り上げます。「長期優良住宅だから地震に絶対安心」というイメージは、正確な理解とはやや異なります。

長期優良住宅の耐震性能基準（等級2以上）

長期優良住宅の耐震性能の基準は、耐震等級2以上（または免震建築物）です。耐震等級2は、建築基準法で定められた耐震等級1の1.25倍の地震力に耐えられる強さを意味します。

これは「学校・病院などの避難所と同等」と表現されることもあり、一般住宅としては高めの基準です。

耐震等級2と等級3の違い

一方で、耐震等級にはさらに上の「等級3」があります。耐震等級3は等級1の1.5倍の地震力に耐えられる強さで、消防署や警察署などの防災拠点と同等の性能水準とされています。

長期優良住宅の基準は「等級2以上」であり、必ずしも等級3が要求されているわけではありません。つまり、「長期優良住宅＝最高水準の耐震性」とは限らないという点を理解しておく必要があります。

「長期優良住宅＝絶対安全」とは限らない理由

長期優良住宅の耐震基準が想定しているのは、主に「一度の大規模地震で倒壊しない」ことです。これは重要な基準ですが、地震対策のすべてをカバーできるわけではありません。

例えば、2016年の熊本地震では、本震に加えて規模の大きな前震もあり、繰り返しの強い揺れが木造住宅に影響を与えたケースが報告されています。新耐震基準の住宅でも被害が見られたケースがあり、「耐震基準を満たしていれば絶対」とはいえない現実が示されました。

地震対策に完璧はありません。「長期優良住宅だから何もしなくていい」というイメージで購入すると、後で「もう一段の備えがあれば」と感じる場面もあり得ます。

繰り返しの揺れ（本震＋余震）への備えの視点

地震は一度きりで終わらないことが多く、本震の後に余震が続きます。建物は一度の揺れでは持ちこたえても、繰り返しの揺れで少しずつダメージが蓄積し、最終的に大きな損傷につながる場合があります。

耐震基準は「一度の大規模地震で倒壊しない」ことを中心に設計されているため、繰り返しの揺れによる負担の蓄積までは完全にカバーされにくい面があります。「長く住み続ける」ことを前提とした長期優良住宅だからこそ、この視点は無視できないポイントです。

関連記事：耐震基準の変遷を徹底解説｜新耐震や等級3でも「制震（制振）」が検討される理由

長期優良住宅で後悔しないための耐震対策｜耐震等級3＋制震（制振）の組み合わせ

「長期優良住宅にしてよかった」と思えるためには、耐震性能についても主体的に選ぶ姿勢が大切です。ここでは、後悔を減らすための具体的な対策を整理します。

耐震等級3を視野に入れる

長期優良住宅の基準は耐震等級2以上ですが、より高い安全性を求めるなら耐震等級3を目指す選択肢があります。

耐震等級3は等級1の1.5倍の地震力に耐えられる強さで、過去の大規模地震でも倒壊・大破した事例が少ないことが報告されています。住宅ローン金利の優遇や地震保険料の割引もより手厚くなるため、長期的な視点で見るとメリットも大きい選択です。

構造計算で裏づけることの重要性

耐震等級を取得する際は、「壁量計算」だけでなく、より詳細な「構造計算（許容応力度計算）」で裏づけることが望ましいとされています。

木造住宅では、簡易な壁量計算だけで設計されているケースも少なくありませんが、構造計算を行うことで、建物各部にかかる力をより詳細に確認でき、実態に即した耐震設計につなげやすくなります。「長期優良住宅にして本当によかった」と思える品質を確保するためにも、構造計算の有無を確認しておくと安心です。

制震（制振）で揺れのエネルギーを吸収する

耐震を土台とした上で、さらに備えを一段深めるのが制震（制振）という考え方です。

制震（制振）は、建物に伝わる揺れのエネルギーを吸収する仕組みです。耐震が「建物を固めて揺れに耐える」考え方であるのに対し、制震（制振）は「入ってきた揺れを吸収する」考え方で、役割が異なります。繰り返しの揺れに対しても、エネルギーを吸収し続けることで建物への負担を受け止める方向に働きます。

耐震＋制震（制振）の組み合わせが検討しやすい

耐震等級3を確保し、構造計算で裏づけた上で、制震（制振）を加える——この組み合わせが、長く住み続けることを前提とした住まいに適した地震対策の考え方です。

地震対策に完璧はありませんが、「耐震（土台）＋制震（制振）（揺れを吸収）」という形で備えを整えていくことで、長期優良住宅の本来の価値である「長く快適に暮らせる住まい」が、より確かなものになっていきます。

関連記事：制震ダンパー（制振ダンパー）の効果を科学的に検証｜地震エネルギーを最大48%吸収し揺れを軽減

後悔を減らすための家づくりチェックポイント

最後に、長期優良住宅を検討する際に押さえておきたいチェックポイントをまとめます。建築会社や設計者との打ち合わせで活用してみてください。

制度のメリット・デメリットを正しく理解する

申請費用・建築コスト・税制優遇額をシミュレーションし、自分のケースで本当にメリットが生きるかを冷静に判断しましょう。事前に複数のプランで試算しておくと、判断がしやすくなります。

耐震等級と構造計算を確認する

「長期優良住宅だから安心」と思考停止せず、耐震等級が2か3か、構造計算が行われるかどうかを建築会社に確認しましょう。これらは、住まいの本質的な安全性に直結する項目です。

制震（制振）の導入を検討する

新築のタイミングは、制震（制振）を組み込みやすい絶好の機会です。耐震等級と制震（制振）の組み合わせを建築会社と相談し、自宅の構造に合った配置計画を検討しましょう。

長期メンテナンス計画を共有する

長期優良住宅は認定後の定期点検が義務づけられます。建築会社と長期のメンテナンス計画を共有し、いつ・どんな点検・補修が必要になるかを把握しておくと、「想定外の出費」を減らせます。

これらのポイントを一つずつ確認していくことで、「長期優良住宅にして本当によかった」と思える住まいづくりに近づけます。

新築・既存住宅におすすめの制震ダンパー（制振ダンパー）「MER SYSTEM」

まとめ：耐震性能を正しく知れば、長期優良住宅の後悔は減らせる

長期優良住宅は、長く快適に住み続けられる住宅として設計された認定制度であり、多くのメリットがある一方で、申請コストや維持管理の負担、耐震性能への過度な期待などが「後悔ポイント」として挙げられることがあります。

特に「長期優良住宅＝あらゆる地震に絶対安心」というイメージは、正確な理解とは異なります。耐震等級2以上が基準ですが、繰り返しの揺れや共振への備えまでは含まれていないためです。

後悔を減らすためには、制度を正しく理解した上で、耐震等級3を視野に入れ、必要に応じて制震（制振）で揺れのエネルギーを吸収する備えを加えるという考え方が有効です。地震対策に完璧はありませんが、住まいの状況に合わせて備えを重ねていくことで、長期優良住宅の本来の価値を最大限に生かせます。MER SYSTEMの詳細をご検討される方は、資料請求からお気軽にお問い合わせください。